Immobilienberatung

33 Jahre Erfahrung und Beratung im Immobiliengeschäft

Welche Kosten fallen beim Kauf einer Immobilie an

Bei Erwerb einer Immobilie sind folgende Kosten vom Käufer einzuplanen:

1. der vereinbarte Kaufpreis,
2. die Kosten des Notars für die Beurkundung und das Eintragungsverfahren im Grundbuch,
3. die Grunderwerbssteuer,
4. die Maklergebühr,
5. anfängliche Kosten einer Finanzierung,

und eventuell noch
6. Vermessungskosten,
7. Kosten der Baugrunduntersuchung,
8. Gutachterkosten.
Die Kosten unter Punkt 2 bis 4 sind die eigentlichen Nebenerwerbskosten. Für diese sind zwischen 9% und etwa 13% zu kalkulieren.

Prüfen Sie, insbesondere, ob Maklerkosten anfallen. Diese sollte immer im Inserat oder Angebot ausgewiesen sein (wenn der Käufer die Provision zahlen soll). Wenn nicht, sollte keine Maklergebühr für den Käufer anfallen. Zumindest ist dies bei uns so. Wir deklarieren keine Provision oder vermerken provisionsfrei in unseren Angeboten, wenn unser Auftraggeber unsere Kosten übernimmt. ->


Die Eigentumswohnung - welche Unterlagen sind wichtig

Grundlegende Informationen über eine Eigentumswohnung und die Wohnanlage lassen sich folgen Unterlagen entnehmen:

- Beschlussbuch/Beschlusssammlung
- aktueller Wirtschaftsplan
- letzte WEG-Jahresabrechnung
- Teilungserklärung
- Energieausweis

Eventuell auch noch die letzten zwei oder drei Protokolle der Eigentümerversammlungen, wenn das Beschlussbuch Fragen aufwirft. Das Beschlussbuch ist indirekt ein kleines Geschichtsbuch der WEG-Anlage. Es muss seit 2007 zwingend vom Verwalter einer WEG-Anlage geführt werden. Aufbau, Inhalte und Funktion sind im WEG-Gesetz unter §24 nachzulesen.

Für die Finanzierung der Eigentumswohnung werden u.a. weitere Unterlagen benötigt:

- (aktueller) Wohnungsgrundbuchauszug
- (amtliche) Flurkarte
- Wohnflächenberechnung
- vermaßter Grundriss der Wohnung
- Kaufvertragsentwurf

Wir begleiten den Verkauf einer Immobilie und stellen in Abstimmung mit Verkäufer und Käufer die Unterlagen bereit oder organisieren die Beschaffung. ->


Sollte eine Immobilie vor dem Verkauf hergerichtet werden?

Wir sagen ja ! Ein Immobilienkauf hängt immer von objektiven Faktoren und subjektiven Faktoren und vom Eindruck ab. Oftmals auch vom ersten Eindruck. Sorgen Sie für saubere Räume, vermeiden Sie Spinnengewebe und schmutzige Fenster. Renovieren Sie und sorgen Sie für einen ordentlichen oder neuen Bodenbelag. Stellen Sie nicht den Strom ab, sorgen Sie für eine gute elektrische Beleuchtung mit mind. 100 Watt besser noch 150 Watt.Beseitigen Sie unangenehme Gerüche. Pflegen Sie regelmäßig den Garten, auch wenn Sie dort nicht mehr wohnen.

Sprechen Sie mit unserem Makler und lassen Sie sich ggf. noch einige Tips und Hinweise geben. Auch wenn die Herrichtung der Immobilie Geld kostet, seien Sie sicher, die Investition wird sich um ein Vielfaches auszahlen, es wird schneller verkauft und vor allem weniger am Preis verhandelt. ->


Erfolgreicher Unternehmensverkauf|Nachfolgersuche - worauf es ankommt

Wir nennen es Existenzvermittlung, gemeint ist damit das finden eines Nachfolgers oder auch Unternehmensverkauf.

Egal, was der Grund ist, aus Maklersicht hat man es meist mit 3 (!) Seiten zu tun:
a) den derzeitigen Inhaber (Verkäufer der Existenz)
b) den Nachfolger (Käufer der Existenz)
c) den Vermieter der gemieteten Immobilie


Dies hat zur Folge, dass hier zwei Verträge geschlossen und maklerseitig begleitet und abgestimmt werden müssen:
a) der Kauf- oder Übernahmevertrag der Existenz
b) der Mietvertrag, manchmal auch der Kaufvertrag über die Immobilie, auf der sich die Existenz befindet

Jeder der sein Unternehmen verkauft, möchte dies i.d.R. mit Gewinn machen. Oft sind zuvor erhebliche Anschaffungskosten getätigt worden, auch hat die Existenz vielleicht ach einen gewissen Wert.
Die Wertschätzung der Existenz kann durch Gutachter, aber ach durch den Makler, wenn diese hier eine gewisse Kompetenz hat, erfolgen.
Aber aufpassen! Ein Kaufpreis begründet sich unter anderem a) aus dem wirtschaftlichen Erfolg, b) mit Einschränkung auch dem vorhandenen Inventar. Rote Zahlen, Verluste in der Vergangenheit, ein kurzer Besitzzeitraum oder abgeschriebenes Inventar rechtfertigen keine hohen Kaufpreise oder Übernahmekosten. Hat ein Unternehmen in den letzten 2 Jahren vor Verkauf Verluste gemacht, kann dies i.d.R. sich nicht positiv auf den Kaufpreis auswirken.

Ist der Nachfolger gefunden, wird der Abstimmungsprozess mit dem Vermieter eingeleitet. Auch dies hat seine Tücken. Der Vermieter muss nämlich einem Mieterwechsel nicht zustimmen. Die Verhandlungsposition des Existenz-Verkäufers (= Mieter) ist absolut schlecht. Hier kommt es sehr auf das Geschick des begleitenden Maklers an, dem Vermieter zu erklären, warum ein Mieterwechsel für ihn ein gutes Geschäft ist. ->


Rat und Tat


Neben Vermietungs und Verkaufsaktivitäten sind unsere Beratungleistungen eine wesentliche Auftragskomponente. Dabei geht es nicht nur um die Ermittlung des Marktpreises, des richtigen Miet- oder Verkaufspreises, dies ist selbstverständlich für einen professionell arbeitenden Makler. Vielmehr geht es um Weitergabe von Erfahrungen, das Abrufen von Fachwissen, das Aufklären von Risiken und vieles mehr.
Dieser Abschnitt soll die eine ohne andere Frage aus dem Immobiliengeschäft beantworten. Mehr Rat und Tat erwarten Sie bei einer Beauftragung.


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Der Energieausweis

Seit 2009 müssen Immobilien, die nicht rein selbstgenutzt sind, einen gültigen Energieausweis besitzen. Ausgenommen davon sind denkmalgeschützte und unbeheizte Gebäude. Die Energieeinsparverordnung (EnEV).

Der Energieausweis ist den Bewohnern des Gebäudes und solchen die es werden wollen (Mieter oder Käufer) zur Verfügung zu stellen.

Es werden zwei Arten des Energieausweises unterschieden: a) Bedarfsausweis, b) der Verbrauchsausweis.

Auf jedem Energieausweis sind die Daten des betreffenden Gebäudes (u.a. Adresse, Anzahl der Mieteinheiten, Angaben zum Energieträger, Nutzung erneuerbarer Energien und Lüftungskonzept).

Zentrales Informationsinstrument ist eine Farbskala, die Informationen zur a) Energieeffizienzklasse, b) Endenergieverbrauch und c) Gebäudeklassizifierung, bereit stellt.

Je weiter die Markierung im grünen Bereich liegt, um so niedriger soll der Energieverbrauch sein. Aber Achtung, aus dem Energieausweis kann nicht unmittelbar der Energieverbrauch abgelesen werden.

Wir meinen, dass der Energieausweis nur begrenzt tauglich für die Einschätzung des Energieverbrauches/bedarfes hilfreich ist. ->


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